发布日期：2025-04-08 07:03    点击次数：184

地皮：中枢城市高溢价领跑，供给侧缩量提质稳预期

城市：新址“止跌”二手“稳增”，城市K型裂变加速

地皮篇

中枢城市高溢价领跑，供给侧缩量提质稳预期

2025年一季度，供给侧延续三年缩量趋势，地皮走动量仍在握续同比下滑，成交建筑面积同比着落19%，但一二线城市成交占比援助，成交金额反而上升了9%。商场热度方面，京沪杭蓉等中枢城市往往拍出高溢价地块，尤其是取消限价的杭州，其内圈层地块溢价率打破40%依然是层出不穷，一季度平均溢价率也由此得以达到11%，从新回到2021岁首的高位。

推测将来，鉴于中央进一步明确2025年将稳预期、促转型。在供给侧将收购存量商品房、闲置地皮收储优化供给结构，变成“以存量换增量”的良性轮回，缓解库存压力，在需求侧加速构建“好屋子”圭臬体系，提高新出让地块的家具力，以及促奢靡战术关于住户房价预期的支握，推测二季度中枢城市土拍热度有望陆续保握，高总价、高溢价地块也将愈发深广。从全体限度趋势来看，2025年地皮供求限度仍将保握低位驱动，热度方面，跟着年中三四线城市供地占比的上升，溢价率主见或出现结构性的环比调治，但较往年同期来看，将是2022年以来土拍热度施展最好的一年。而地皮商场的合理控量以及握续回暖，也将反馈到购房者信心，助力2025年房地产商场加速构建发展新花式。

追想

01

一季度地皮成交量缩价涨，京沪杭频现高热地块、溢价率创2022年以来新高

1）2025年各地进一步精简供地清单，地皮成交限度同比着落二成。这主要收货于赤字率援助、极端国债、专项债关于地点财政的支握，以及各地关于完毕增量供应的坚贞实施，一季度，寰宇300城计算性地皮成交建筑面积1亿平淡米，同比着落19%，不外由于一二线优质地块成交占比增多，成交金额仍同比上升9%。分月来动作交建面变化，1月份同比着落30%，2月份受春节错期影响，同比降幅收窄至9%，3月份再度扩大，至截稿时同比着落25%。全体来看，2025年地皮供给侧仍在握续缩量，加速调降房地产库存，促进供求探究更快达到新的均衡点。

各能级成交限度同比均降，三四线城市降幅最大，达到20%。一线城市成交建面着落12%，但成交总和增长25%。北京、上海均在一季度成交了多宗高总价地块，有7宗宅地成交总和当先50亿元，其中北京在1月2日出让了两宗宅地成交总价更是均当先90亿元。二线城市成交建面着落14%，成交总和增长23%。

在二线城市一季度成交建眼前十城市中，除杭州、天津、昆明外，其余城市成交建面均同比回落。但中枢城市供地质地显耀援助，如杭州成交建面同比握平，但成交总价增长了51%，成都成交建面着落46%，但成交总价增长了51%。三四线城市亦然如斯，成交建面着落20%，成交总价降幅9%，成交总价降幅小于成交建面，供地质地也有所援助。

2）收货于供地质地援助，各能级平均楼板价均同比显耀增长。（略）

3）一季度平均溢价率达到11.4%，达2021年下半年以来新高。分月来看，1、2、3月平均溢价率别离为8.7%、11.3%和17.1%，逐月攀登，商场信心握续提振。多地拍出高总价高溢价地块，比方1月2日，北京海淀朱房29号和30号地块同日开拍，均为不限价、无引诱价且价高者得。29号地块经过170轮报价，成交总价91.52亿元，溢价率17.33%，平均楼板价约8.9万元/平淡米。30号地块竞争更为热烈，经过247轮报价后，以90.4亿元摘得，溢价率25%，平均楼板价9.5万元/平淡米。两地块位于北五环，距离中关村车程在6公里傍边，周边生意、公园等配套较为丰富，左近二手房价钱在13万元/平淡米傍边。而在2月份的上海的一批次土拍中，4宗宅地溢价率均当先10%。其中杨念念宅地眩惑了6位竞买东说念主参拍，76轮竞价后成交，该地块容积率2.5，起拍价38.2亿元，由越秀地产以50.9亿元竞得，溢价率33.4%，成交楼板价约7.5万元/平淡米。

杭州、成都等中枢二线城市也往往拍出高溢价地块，比方2月份杭州城东新城板块，二度刷新了板块的楼板价记录，该板块地处杭州主城，左近京杭大运河，且种种生意、交通、医疗、西宾资源丰富，二手房挂牌价深广在6万元/平淡米以上。2月20日土拍中，城东新城48号地块经过77轮土拍，溢价率54%，成交总价10.8亿元，平均楼板价4.7万元/平淡米，刷新了板块的宅地楼板价记录。短短5日之后，城东新城再度迎来地皮出让，46号地块更是拍出了72.5%的溢价率，以5.07万元/平淡米的楼板价，再度刷新了板块的宅地楼板价记录。

非热门二线城市土拍也有所回暖，如3月份沈阳浑南区迎来了暌违已久的高溢价土拍，一宗低密宅地拍出了17.5%的高溢价率。该地块起拍底价5.9亿元，经过60轮竞拍，由中海以6.9亿元竞得，成交楼板价7050元/平淡米。该地块位于浑南区长白南片区，生意、生态配套造就，再加之1.2的低容积率，是近两年来沈阳住宅地块的最低计算容积率，推测将打造为高端低密改善类住宅。现在地块隔邻高品性住宅在售均价在1.6万元/平淡米傍边。

02

北京高居金额榜首，TOP10中上海、杭州、成都、苏州平均溢价率超20%

从成交金额TOP20城市来看，一线四城均入榜，北京以608亿元金额高居榜首，杭州、上海分列二、三位，成交金额均超300亿元变成第二梯队。二线有9个城市入榜，除成都、西安外，均位于东部沿海省市。三四线城市有7城入榜，别离为常州、扬州、南通、威海、保定、海门、徐州，大多数来自于江苏。其中常州以112亿元当先西安，排在第5，主如若由于2024年末常州供地节律变化，往年大宗在年末12月成交的地皮“宽限”至2025年1月，导致常州一季度地皮成交限度大幅增长。从常州2025年2、3月地皮走动量来看，仍然保握着三成以上的同比降幅。

热度方面，收货于供求预期的改善，中枢城市土拍热度光显回升，在TOP10城市中，有5个城市平均溢价率当先10%，其中杭州、上海平均溢价率更是别离高达39%和32%，成交了大宗高总价高溢价地块。一季度上海招拍挂商场共成交了5宗10亿元以上总价的地皮，溢价率一说念高于15%，其中虹口区89亿宅地溢价率更是达到38%。杭州施展更为稀奇，一季度招拍挂商场共成交了28宗宅地，其中20宗宅地溢价率当先20%，城东新城、湖墅、临平经开等热门板块，更是有7宗地块溢价率当先50%。

03

预供地控量提质成主流，预期处治强化商场信心(略)

04

企业投资筑底回稳中，央企积极拿地同比显耀增长

2025年，在地皮商场握续供应优质地块、平缓投资门槛的推助下，企业投资呈现筑底回稳势态，全体仍处于严慎情景，投资蚁集度进一步走高。

从投资百强总量来看，截止至2月末，新增货值、总价和建面百强的总和别离为3934亿元、1540亿元和2753万平淡米，同比均施展为高潮，涨幅别离为9%、13%和2%。

百强门槛值方面，2月末新增土储货值百强门槛值为9.1亿元，同比着落9%，但降幅比1月末收窄23个百分点；新增总价百强门槛值为3.9亿元，同比援助43%，新增建面百强门槛值为13.1万平淡米，同比微增21%。

前两月在大多数房企投资仍未启动，比较之下国央企投资积极性显耀稀奇：1-2月份投资金额当先百亿的企业共有8家，其中7家均为国央企，包括华润置地、中国金茂、保利发展、招商蛇口等。

且5家央企投资同比均出现大幅增长。一方面是止跌回稳经过中改善型需求施展亮眼，央企投资提前“抢跑”，聚焦中枢城市中枢肠块，一季度拿地并能在年内能变成可售货值，亦然央企一贯投资作风；另一面，与中枢城市供地节律、质地密弗成分，尤其是部分中枢区地块高溢价成交，中斗室企想要捡漏难度颇大。

推测

05

地皮商场先行构建发展新花式，2025积势蓄能夯实行业企稳基础

2025年一季度地皮商场以“缩量提质”为中枢特征，为全年商场奠定了“稳预期、强信心、促转型”的主基调。推测2025年发展趋势，跟着战术端握续潜入供给侧变调、需求端精确施策提振信心，重复优质地块供经受企业投资意愿的良性互动，地皮商场将在结构性分化中延续回暖趋势，并成为鼓励房地产行业向新发展花式转型的进击引擎。推测全年，地皮商场发展将呈现三大中枢特征：

一，供给侧变调潜入，增量优化与存量盘活双轮驱动。中央“稳预期、促转型”的战术导向进一步明确，地皮供给侧变调见效显耀。通过存量商品房收购、闲置地皮收储等机制优化供给结构，变成“以存量换增量”的良性轮回，既缓解库存压力，又为中枢城市腾挪出优质地皮资源。需求侧则通过构建“好屋子”圭臬体系，鼓励新出让地块家具力升级，重复降息、税费优惠等促奢靡战术，购房者预期握续改善。战术端的双向发力，既保险了地皮商场的相识驱动，又为商场注入了恒久健康发展动能。推测二季度中枢城市土拍热度将保握高位，高总价、高溢价地块成交常态化，商场信心进一步安然。

二，中枢城市引颈效应强化，结构性热度向纵深传导。京沪杭蓉等中枢城市一季度频现高热地块，溢价率创2022年以来新高，响应出优质资源的稀缺性与商场价值重估的强烈共鸣。北京、上海50亿以上高总价地块仍以高溢价拍出，杭州中枢板块溢价率打破70%、5日内接连刷新地价记录，印证中枢城市地皮价值韧性。跟着“东说念主地挂钩”“增存挂钩”机制潜入，中枢城市供地将进一步向主城优质板块歪斜，低容积率、配套造就的地块占比援助，鼓励地皮资源向高品性开垦蚁集。同期，中枢二线城市如成都、苏州土拍热度攀升，沈阳、宁波等城市亦出现局部回暖，标明商场信心正从中枢城市向更多城市的优质板块扩散。尽管年中三四线城市供地占比季节性上升可能拉低全体溢价率，但优质地块占比援助将支握土拍热度延续，2025年有望成为2022年以来地皮商场热度施展最好的一年。

三，企业投资聚焦中枢，国央企引颈行业壮盛态。二季度房企投资将延续“央国企主导、中枢城市聚焦”的特征，从企业层面来看，国央企和个别民企将成为地皮商场的主力，尤其是竞争优质地块的十足主力，中袖珍房企投资则将握续腹地化、深耕化；从城市层面来看，中枢城市与非中枢城市热度进一步分化。此外，收储专项债券的落地和收储活动的实施，将会进一步盘活存量地皮、一定进度缩斗室企的债务压力和激活从新投资的需求，一定进度上对地皮商场产生积极影响。战术的握续支握和惠及面握续增大、民企的参与度援助、以及销售端的回暖，将是地皮商场重回正轨的主要能源。

跟着积极身分的连续积贮，商场预期与行业转型将变成正向轮回。地皮商场的量价企稳与热度分化，本色是行业从“高盘活”向“高质地”转型的势必效力。中枢城市地皮稀缺性溢价、家具力导向的订价机制、企业清雅化投资策略，共同鼓励商场干与更可握续的发展轨说念。地皮端的回暖也在渐渐传导至销售端，一季度中枢城市改善型技俩去化加速，印证商场信心成立。跟着“以销定投”“以东说念主定地”机制潜入，地皮商场与住房商场的联动效应增强，2025年房地产行业有望加速构建“供需均衡、风险可控、翻新驱动”的发展新花式。

总体而言，2025年地皮商场将在战术护航、中枢引颈、企业转型的多重作用下，走出“总量可控、结构优化、质地跃升”的复苏旅途，为房地产行业恒久相识发展注入细目性。

柒

城市篇

新址“止跌”二手“稳增”，城市K型裂变加速

2025年一季度，全体楼市止跌回稳：一方面供应握续缩量，恰逢传统春节假期，房企推盘积极性本就不高，加之部分城市因供给节律问题濒临缺货断档，全体推货量同比着落约3成；另一方面，新址成交企稳回升，1-2月成立至旧年同期水平，3月预期同比正增1成，沪深等新政利好型城市短期内热度延续，二手房韧性请于新址，热门城市与新址高度趋同，刚需刚改客户还在握续入市。

预判二季度，咱们觉得，4月或将延续3月弱复苏走势，二季度全体新址成交限度环比将有所回升，但考量到旧年高基数影响，同比握平或小幅微增，累计同比保管正增。各城市分化行情预期延续，中枢一二线城市握续分化，京沪深杭蓉等供给导向型城市，将来成交放量进度主要取决于高端住宅供应；穗汉宁等后续成交有望延续弱复苏；福州、南宁、昆明、长春等高库存问题短期深沉，全体去化难言乐不雅。三四线城市成交限度将延续筑底行情，二手仍将分流新址客源，“以销定产”致狭义库存低位握稳。

追想

01

新增供应：一季度同比降3成供给不竭显耀，京杭长庐等点状放量

2025年一季度寰宇商品住宅供应疲软，2022年以来地市显耀缩量加从新址供给不竭，部分城市“以销定产”仅有少许推货，部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。据CRIC监测，前2月115个要点城市新增供应1819万平淡米，同比着落29%，较2024年四季度月均降幅也达到了44%。

凭据30城同比跌28%数据预估百城3月同比跌25%，3月供应预期达到1372万平淡米，环比上升153%，一季度累计同比降幅约3成。

不同能级城市前2月月均供给量均不足旧年同期，一线韧性较强，同比降幅仅8%；不外与旧年四季度月均对比如故有大幅回调，主如若受到季节性和供给节律影响；三四线仍处于供应低迷期，返乡置业预期一般，前2月同比着落34%，较旧年四季度月均降幅也达27%。

联接要点30城3月预估数据不出丑出，天然供应触底反弹，3月单月环比高潮153%，但一季度全体供应量较旧年同期仍降25%。“以销定产”花式下，一线3月供应环比涨幅276%显耀好于二三线133%，不外因旧年基数较高，一线非论是单月同比如故一季度累计同比仍显耀高于30城平均。

凭据不同城市新址供给施展，大体可分为以下几类：（1）北京、杭州等新政利好型城市，短期内房企供给眷注依旧较高，全体供应限度与旧年同期基本握平；（2）长沙、合肥、宁波等二线城市迎来结构性增长，一季度累计同比增幅均在3成傍边；（3）济南、东莞、珠海等二三线城市供给“塌陷”，3月新址供应限度均不足10万平淡米，同环比王人降，一季度累计同比跌幅均在4成以上。

02

新址成交：一季度同比正增止跌企稳，一线增幅超3成“独领风流”

2025年一季度楼市成交“筑底企稳”，延续弱复苏走势：1-2月传统春节假期迎季节性回落，但成交限度基本与旧年握平：前2月115个要点城市商品住宅成交面积2930万平淡米，同比握平旧年，月均较2024年四季度月均降幅为45%。

凭据30城同比增7%预估百城3月同比增5%，3月成交预期达到2304万平淡米，环比上升65%、一季度累计同比增幅约2%。

分能级看，一线韧性较强，前2月同比旧年增长35%，增幅在不同能级居首；三四线“返乡置业”成色一般，成交同比不增反降。各能级城市与旧年四季度月均比较均出现了大幅回调，一线新政效应递减重复春节假期，前2月月均成交较旧年四季度月均大幅回调54%。

3月收货于供给放量、房企营销力度增多，迎来局部“小阳春”行情：3月30个监测城市成交限度为1270万平淡米，因2月基数较低，环比大涨85%，同比增长7%；一季度累计同比增幅约1成。

分能级来看，全体一线韧性强于二三线城市，一线3月单月环比翻番，同比和累计同比增幅均在3成以上，增幅显耀高于二三线，主要收货于新政余温刺激潜在需求开释，加之适销对路楼盘入市，也使得全体成交限度仍处于阶段性高位。而二线和三四线城市小阳春成色相对一般，成交量与旧年握平，更多是局部复苏，一季度同比正增的除了前期热门成都以外，更多是前期深度调治的南京、武汉、宁波、合肥、长沙、佛山等经济、东说念主口基本面较佳的二三线城市。

03

二手成交：韧性好于新址，京沪深蓉杭等“领涨”一季度同比3城

2025年一季度，30个要点监测城市二手房累计成交面积推测为5300万平淡米，累计同比增长21%，较旧年四季度着落19%。

按月来看，二手房成交呈U型走势，1月高位回落，2月握降但降幅收窄，3月阶段性回升，环比增长48%至2212万平淡米，同比增长20%，“金三”二手房商场施展总体好于旧年。

从城市维度来看，北京、上海、深圳、成都、杭州等中枢一二线城市同比仍保握2成以上正增长，全体韧性较强。相较而言，重庆、合肥等弱二三线城市同比基本与旧年握平，涨幅均在5%以内，二手房商场暂无光显起色。

对比一二手房商场，一季度二手房成交仍然强于新址，要点城市二手房成交份额陆续扩大。诸如北京、上海、南京、长沙、南京等城市二手房成交占比跃升至7成以上，较2024年同期稳中有增，京沪主要源于新政刺激，限购松动+低利率刺激刚需入市；长沙、南京、长春等城市购买力握续左迁，加之二手房业主短期降价策略，刺激一波刚需刚改蚁集入市。

04

房价：70城一二手房价同比降幅收窄，房价高地京沪杭等握增（本节有删减）

从CRIC监测的2025年1-2月要点城市新建商品住宅成交统计均价看，受改善需求因循的一线和强二三线城市房价相对相识，三四线城市房价稳步回调。

一线及长珠三角城市占据房价高点。上海、深圳、北京位列房价十足量TOP3，不外近期受供给结构和商场小幅降温影响，深圳房价同比微降5%，而京沪握增2成傍边，义乌、厦门、广州、东莞、杭州、珠海位列第二梯队，房价在3-3.5万元/平，其中厦门、广州、东莞均出现稳步回调。

变动情况来看，涨幅较大的主要蚁集在内陆强二线和东南沿海二三线，诸如长沙、成都、宁波、杭州、泉州、珠海等，究其原因，主如若受高端盘成交占比上升影响，关于这类城市而言，现时主要依托中高端改善需求因循，以销定产花式之下，高端盘供需两热，结构性拉升了房价。

而前期需求透支和基本面较弱的二三城市全体房价干与回调期，比方惠州，因前期供应过量，短期内库存高企问题深沉，全体房价降幅高达20%，在不同城市中居首，厦门、昆明、长春、西宁、哈尔滨等二线城市雷同濒临深度调治，同比降幅在10%以上。

05

新址库存：慢步下行不足4.9亿平，一二线消化周期降至20个月（本节有删减）

2025年一季度因供给节制+成交筑底企稳，狭义库存仍处下行通说念。据CRIC监测数据，2025年2月末百城商品住宅库存量仅48724万平淡米，环比着落1%，同比着落6%。

从百城去化周期变动来看，慢步下行趋势初显，据CRIC监测数据，2月百城去化周期基本握稳26个月，环比微降2%，同比高潮26%。不同能级城市皆呈现环比回落，同比握增态势，一二线握稳20个月，三四线去化周期仍在3年以上，去化风险自大。

具体来看，一线城市仅上海库存仍处低位，去化周期仅为12.8个月，供给导向型特征显耀。深圳降至16个月，同比降4成，全体库存风险可控；北京、广州去化周期均在20个月以上且同比别离增19%和15%，库存风险依旧较大。

二线城市中，长春去化周期高达3年，与之相对应的是，杭州、合肥等库存消化周期不足10个月，近乎莫得短期去化风险。从变化情况来看，同比涨多跌少，涨幅当先20%的城市主要分为以下两类：一类为合肥、西安等短期商场转冷城市，还有一类为长春、重庆等弱二线城市。青岛、昆明、厦门等供需两淡，仍处于去库存阶段，去化周期稳中有降。

三四线城市全体库存场合较为严峻，半数城市库存消化周期当先30个月。除了淄博、运城等内陆城市以外，还有惠州、江门、无锡等东南沿海城市，伴跟着投资需求落潮，这些前期光显炒作、需求透支的城市也濒临去化难问题，即便打折促销也难拉动销量。

推测

06

供应：二季度预期环比正增，沪深杭等高端放量，三四线降无可降（略）

07

成交：环比正增延续复苏，京沪深杭蓉等恒热，汉宁等企稳回升

预判二季度新址商场，咱们觉得成交总量限度或将慢步复苏，十足量好于一季度水平，同比握平或小幅微增，累计同比保握正增长，延续弱复苏走势。

分城市来看，中枢一二线城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延续高位轰动行情，将来成交放量进度主要取决于高端住宅供应，若有区位佳+家具力强的适销盘入市，短期内商场热度还将延续；广州、武汉、南京等阅历了前期深度调治，短期内商场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；还有部分弱二线城市诸如福州、南宁、昆明、长春等短期内高库存问题深沉，全体去化难言乐不雅。

三四线城市成交限度将延续筑底行情，阅历了这两年的调治，多数城市已下挫至成交底部，商场热度处于跌无可跌有价无市停滞情景，楼市成交限度难有显耀施展。

预判二手房商场后续走势，咱们觉得，成交仍将延续稳中有增态势，商场份额占比仍将进一波上升，回暖进度好于新址是大约率事件。一方面，现时二手房价基本已处于阶段性底部，与新址房价差距拉大，也使得性价比突显；另一方面短期来看，降首付降利率等战术关于刚需客群眩惑力依旧较大，短期内也将眩惑一波存量需求入市。（

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