发布日期：2025-03-03 10:34    点击次数：198

北京章哥，房地产从业20年，通畅业内门说念，我不作念所谓的“大众”，只用二十年实战训诲帮大众答疑解惑。

一

Q:

请问，我是丰台的家长，孩子本年入学上一年龄，对口的小学是丰台三小。最近幼儿园的家长们齐不时换了西城的屋子，咱们资金有限，看了广内片区的可以贷款的平房，但是对口的小学不太好，回民小学，大致率上回民中学和六十六中。

您以为咱们有必要买么？正本是准备小升初再换到西城，换个大少量的可以住的屋子，当今去也便是有个西城学籍，小升初有学籍和没学籍入学辞别大么？

A：

1、本年上学，那还不到仨月就信息集中了，当今换学区可够殷切的。

2、可以贷款的平房，那研讨好为什么可以贷款吧？频繁来说，平房业主齐不太合营。但之是以应承贷款，那就讲明或是溢价高，或是不好卖。是以老到好了再买，也想好了入手问题。

3、学校角度这如何说呢？如果单从现存对口校来说，那换西城的敬爱不是太大。丰台三小不算牛校但也中等，对口丽泽也挺好的，在丰台算中上，放到西城亦然中等，是以换到广内不算太大的升迁。

那去西城的主邀功能便是学籍了，只可看家长的袭取。小升初的辞别如果以广内来说不是太大，因为不管有莫得小学学籍，小升初齐是学区内那几所学校为主，然后其他牛校亦然相同的抽奖，概率从表面上来说是一样的。

4、但是，从举座学习氛围来说，那细目是西城占优，这没什么可说的。就算是请家教，丰台家长们请的也大多是海淀西城的老到。是以如果说去西城，以丰台三小和丽泽的资源来说，去西城再强点儿的学区更合适，基本相同的溢价率，获取更好的资源。

仅供参考。

二

Q:

请问，家里丰台那处回迁房瞻望本年就交房了，但不知说念房本什么本事下来。目下还有一套西二旗地铁旁一居的老破小，户型不好楼层偏高，因为精装修房钱还可以，6000傍边。

但是旧年这边房价跌的比较多，按目下阛阓我这套租售比在2.6到2.9这个范围。卖了有点可惜，没什么更好投资阶梯。但是不卖的话一是惦念价钱连续跌，另一个惦念回迁房交房之后这套房就不是独一住宅了，再卖还要亏损个税。

想问问您回迁房是不是交房时建委就纪录在案了？也曾要等的确拿到房本我那套房才不算独一？有永泰大量老破小竞争，西二旗这里改日还会不会连续降价？

A：

1、房本不好预测，短了一两年，四合庄的就很快。慢了便是十年往上了，北京还有几十万套回迁房没下本呢，齐只可等着。

2、房钱6000，收益率能到2.6-2.9%？那就别卖了，海淀西二旗，就算是带硬伤的老破小，这房钱收益率也尽头好了，赶上向阳的了，卓著绝大部分的商品房。在海淀更是排第一序列，卖了细目可惜。

3、齐这收益率了还惦念什么连续跌啊？比存银行的利率齐合算了，还能跌到哪儿去？

4、回迁房交了房也不占规划，或者说惟有是房本没下来就不算，回迁房只是“按照经适房贬责”，但和往来性质的房产手续不一样。

5、西二旗的跟永泰没太大相关，那是西三旗学区。或者说如果这房钱是的确的，那还怕永泰的竞争？他们应该怕这边了。尽头于说公事员和码农的工资齐结伴成3万了，那谁怕谁抢饭碗啊？

仅供参考。

三

Q:

请问青塔的珠江峰景的二手房和花香壹号的新址，您提议选哪个？

A：

1、珠江峰景和花香壹号，这如何提议啊？我得想想如何说。

2、先磨蹭的说吧，如果是追究自住，那就细目是花香壹号，新址如何齐比二手的居住体验好。尤其是和珠江峰景这种塔楼板塔为主的小区比较，那新式想象的细目占优了。

如果是追究保值的妥贴+地段儿的配套，那细目是郑重板块的二手房。虽然，如果新址的扣头力度很大，大到能与相近同等二手楼盘作念到倒挂，那就也能兼顾保值了。

3、然后简便说两句吧。从地段儿来说，花香壹号很一般，太典型的两区交壤了，相近不行能有什么好贪图，配套也当然会很慢。

这望望京良路就知说念了，东说念主家房山的齐修好了十多年了，这边还扯皮呢。是以这种地段儿在丰台就属于鸡肋，否则也不至于扬弃这样多年。

这也可以参考西边的大型狼垡，金角银边的好地段儿，便是因为两区交壤的飞地，是以才拖到今天了也曾城中村呢。

是以这便是典型的自住为主吧，上风是新址，颓势是地段儿。两区交壤+京良+五环+铁说念+小产权+绿地+回迁房+城中村+没地铁+没贪图+没配套=没东说念主爱管。

4、珠江峰景是地段儿还行，颓势便是塔楼多点儿，不是太好选户型，如果能买到户型朝向好的就算还可以，否则就看我方的喜好了。是以这也算是自住为主的，以具体房源为主吧，找找合适的。

5、总之我没什么提议，主要看我方的喜好了，新址和二手的地段儿差距有点儿大，不是太好比较。

仅供参考。

四

Q:

我想讨教一下，研讨到通勤和以后积分落户加分，暂时决定打通州和昌平的屋子。背面选了物质学院路那处吧哩岛的平层和回龙不雅的首建国风好意思唐。您能维护分析哪边更合适吗 咱们想着如果这些地方齐莫得合适的话，再看向阳什么的，那样通勤更近些。

A：

1、哪边更合适，袭取法式是什么啊？或者说主要需求是什么？否则这就跟问晚餐吃拉面也曾汉堡似的，哪个更合适？况且既然是研讨加分，那如何又再看向阳了，只是是为了通勤吗？

另外预算是若干啊？也曾先谈钱吧，要否则不好聊。成例来说，如果预算高那就相对容易各项兼顾，不太高的话就只但是适合弃取了。

2、简便说吧，如果是以保值来说，到目下为止细目是国风好意思唐占优。虽然8哩岛也不算落伍，毕竟地段儿和房龄齐算可以。

但从始终看，大致率也曾回龙不雅占优，因为板块的范畴大便是上风。而物质学院的地块被铁说念+河说念给分割了，不是太好贪图和引入配套。这跟两区交壤的相关不太大，主要便是地段范畴的圆寂。

3、至于向阳这看我方的方针吧，也看预算了。

仅供参考。

五

Q:

请问，目下小孩正在戮力求取插足亦庄河西的中芯学校，顺利的话本年6月中旬前得落实房产，购房所在初步锁定在学校边上的亦园、悦廷及中芯花圃，预算650傍边。

1、亦园，小区房龄新、环境好，预算只可够上113三居，但户型不太惬意，主如若房间每个分区齐不够大，影响居住体验，另外这个小区需在亦庄使命才调购买，惦念后期转手会受到一定圆寂。

2、悦廷，房龄一般，预算应该能够上130多平的三居，户型还比较惬意。

3、中芯花圃，在三者中房龄最老、环境最一般，预算应该能够上140多平的三居，户型是三者中最惬意的。

讨教：

1、仅从保值升值角度（最少六年时辰），这三个小区如何排序？

2、仅就这三个小区而言，环境、房龄、楼层、户型这些影响成分中，对保值升值的影响进度应该如何排序？

3、三个小区出房量齐不大，目下的房源楼层齐不如何好，心仪的屋子只但是碰气运，目下的阛阓态势下，要不要坚握等各方面齐比较平衡的房源出现再入手？也曾说别等了、买个差未几的就行？

A：

1、这具体房源我不敢提议，不到现场的话看户型图齐没用。屋子是用来住的，也曾先看我方的喜好吧。成例的保值角度虽然便是您我方这排序了，这是送分题。但屋子是用来住的，也曾看个东说念主的喜好。

2、对保值的影响进度排序，不看地段和配套的情况下，成例是物业（包括环境），然后是质地（显性部分），之后是具体房源的楼座楼层朝向户型等等，终末是房龄。

3、屋子是用来住的，自住为主虽然得买我方心爱的了，投资为主才是买别东说念主心爱的呢（大众法式）。是以这看我方的主要需求吧，然后问当地中介各式户型的成交情况，也便是受追捧进度再作念决定。

仅供参考。

爱护“章哥说买房”环球号，有房产酌量问题可以向我发问。

---